ImmoWertV · Ertragswert · BelWertV · bankenfest

Wertermittlung für Betreiberimmobilien.
Präzise. Rechtssicher.

Ertragswertgutachten für REWE-, EDEKA- und Fachmarkt-Immobilien – für Beleihung, Bilanzierung, Nachfolge oder Verkauf. Auf den Schmerzpunkt Ihres Family Office zugeschnitten.

📊 Ersteinschätzung selbst berechnen ✆ 0151 577 19 159
Zielgruppe: REWE EDEKA Kaufland ALDI / LIDL Fachmarkt
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DIA-DiplomUniversität Freiburg
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Ertragswert-ExperteImmoWertV & BelWertV
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GewerbeimmobilienBetreiberimmobilien
🔬
DIAZert (LS)DIN EN ISO/IEC 17024
🏗
Bankenfest& für das Finanzamt erstellt
Kostenlose Ersteinschätzung

Ihre Betreiberimmobilie – erste Wertindikation in 2 Minuten.

Tragen Sie die wichtigsten Eckdaten ein und sehen Sie sofort eine grobe Ertragswert-Spanne nach dem Modell der ImmoWertV – ohne Anmeldung, ohne E-Mail. Alle Rechenannahmen sind unten offengelegt.

1

Nutzungsart & Konzept

Die Nutzungsart bestimmt Gesamtnutzungsdauer, Risiko und Liegenschaftszins
z. B. 4-Sterne-Business-Hotel, stationäre Pflege mit 80 Plätzen, betreutes Wohnen mit Servicevertrag
2

Baujahr & Sanierungsstand

Grundlage der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
Jahr; leer lassen, falls keine
Jahre
wird aus der Nutzungsart vorbelegt
3

Flächen- & Kapazitätsangaben

Für Kennzahlen je m² und je Einheit
m²
m²
z. B. Verkaufs-, Zimmer-, Wohnfläche
m²
Lager, Technik, Sozialräume
4

Standort & Makrolage

Demografie, Wettbewerb und verkehrstechnische Anbindung
Wird nur für Ihre Anfrage verwendet – für Demografie-, Wettbewerbs- und Erreichbarkeitsanalyse.
m²
€/m²
kostenlos abrufbar über BORIS; leer lassen, wenn unbekannt
5

Vertragliche Grundlagen

Vertragstyp, Laufzeit, Miet-/Pachtzahlungen und Wertsicherung
Jahre
Jahre
z. B. 2 × 5 Jahre = 10
€ p. a.
„Dach und Fach“ umfasst in der Regel Dach, tragende Konstruktion und Fassade. Die genaue Abgrenzung im Vertrag ist für den Wert entscheidend.

Ihre Ersteinschätzung

Live-Berechnung · grobe, unverbindliche Indikation
Indikativer Ertragswert
–
–
Ertrag
Jahresrohertrag–
Bewirtschaftungskosten (Modell)–
Jahresreinertrag–
Bewertungsparameter
Liegenschaftszins (Modellansatz)–
Restnutzungsdauer–
Barwertfaktor–
Bodenwert–
Effektive Vertragslaufzeit–
Kennzahlen
Vervielfältiger (Wert / Rohertrag)–
Bruttoanfangsrendite–
Nettoanfangsrendite–
Miete / Pacht je m² Mietfläche und Monat–
Wert je m² Mietfläche–
Wert je Einheit–
Werttreiber & Risiken
    Ersteinschätzung prüfen lassen →
    Vereinfachte Modellrechnung nach dem Ertragswertverfahren (§§ 27 ff. ImmoWertV) auf Basis Ihrer Angaben und pauschaler Modellannahmen. Sie ersetzt kein Gutachten: Marktüblichkeit der Miete/Pacht, objektspezifischer Liegenschaftszins, Drittverwendungsfähigkeit, Betreiberbonität, Baumängel und Sanierungsstau werden erst bei Besichtigung und Auswertung der Unterlagen belastbar beurteilt.
    🔍 Rechenweg und Modellannahmen offengelegt

    1. Reinertrag: Jahresrohertrag (vertragliche Nettokaltmiete/-pacht) abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten. Diese setzen sich zusammen aus Verwaltung, Instandhaltung (abhängig von der Dach-und-Fach-Regelung), Mietausfallwagnis (abhängig von der Nutzungsart) und nicht umlagefähigen Betriebskosten.

    2. Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer (Modellwerte in Anlehnung an Anlage 1 ImmoWertV) abzüglich des Gebäudealters. Modernisierungen verjüngen das Gebäude rechnerisch: fiktives Baujahr = Baujahr + Faktor × (Modernisierungsjahr − Baujahr), mit Faktor 0,15 (gering) bis 0,9 (Kernsanierung). Mindestansatz 5 Jahre.

    3. Liegenschaftszins: Basiszins je Nutzungsart, angepasst um Lage (−0,4 bis +0,9 %-Punkte), effektive Vertragslaufzeit (Restlaufzeit + halbe Optionsdauer; −0,25 bis +1,1 %-Punkte), Wertsicherung (−0,15 bis +0,3 %-Punkte) und Vertragstyp (Franchise +0,15, Managementvertrag +0,6 %-Punkte).

    4. Ertragswert: (Reinertrag − Bodenwert × Liegenschaftszins) × Barwertfaktor + Bodenwert. Ohne Bodenwertangabe wird vereinfacht Reinertrag × Barwertfaktor gerechnet (eher Untergrenze). Die angezeigte Spanne berücksichtigt die Unsicherheit der Eingaben (±8 % bis ±18 %).

    Die Modellwerte sind Orientierungsgrößen. Im Gutachten werden die vom örtlichen Gutachterausschuss abgeleiteten Daten bzw. sachverständig begründete, objektspezifische Ansätze verwendet.

    Ihre Situation

    Was Inhaber von Lebensmittelmarkt-Immobilien beschäftigt.

    Als Family Office mit REWE-, EDEKA- oder Fachmarkt-Portfolio kennen Sie diese Herausforderungen.

    📝

    Mietvertrag läuft aus – Mieter fordert Modernisierung

    REWE und EDEKA verlängern Mietverträge zunehmend nur noch, wenn Umbau oder Erweiterung der Verkaufsfläche zugesichert wird. Sie brauchen eine bankenfeste Bewertung, die den Einfluss dieser Investition auf den Ertragswert rechtssicher belegt.

    🏠

    Bank fordert aktuellen Beleihungswert

    Bei Anschlussfinanzierung, Krediterhöhung oder Restrukturierung verlangt Ihre Bank ein aktuelles Beleihungswertgutachten nach BelWertV. Veraltete Gutachten werden nicht akzeptiert – Zeit und Zinsen laufen.

    📊

    Bilanzierung / Fair Value nach HGB oder IFRS

    Jahresabschluss-Prüfer fordern zeitnahe Marktwertbewertungen. Veraltete Buchwerte halten einer Due-Diligence-Prüfung nicht stand. Besonders bei Veräußerungen oder Einbringung ins Portfolio-Gesellschaft kritisch.

    💼

    Verkauf oder Ankauf vorbereiten

    Investoren und Käufer verhandeln hart – besonders bei kurzen Restlaufzeiten (WALT) oder energetischem Sanierungsstau. Ein unabhängiges Gutachten stärkt Ihre Verhandlungsposition und schützt vor Unterbewertung.

    👪

    Nachfolgeplanung / Erbschaft / Schenkung

    Das Finanzamt setzt Betreiberimmobilien häufig zu hoch an. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann die Bemessungsgrundlage für Erbschaft- und Schenkungsteuer erheblich reduzieren – legal und gerichtsfest.

    ⚡

    Energetischer Sanierungsstau & Drittverwendungsfähigkeit

    Viele Sachverständige bewerten Betreiberimmobilien wie Wohngebäude. Entscheidend sind jedoch Drittverwendungsfähigkeit, WALT, Mietstruktur und der Einfluss von Sanierungsanforderungen der Mieter – Spezialwissen, das den Gutachtenwert um 15–30 % verschieben kann.

    Warum Spezialist?

    Was Betreiberimmobilien von Wohnimmobilien unterscheidet.

    Standard-Gutachten unterschätzen oder überschätzen Betreiberimmobilien systematisch.

    • 1
      Ertragswertverfahren ist Pflicht Betreiberimmobilien werden nicht nach Vergleichswerten bewertet – ausschließlich das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV liefert bankenfeste Ergebnisse.
    • 2
      WALT & Mietvertragstruktur entscheiden Die verbleibende Mietlaufzeit (Weighted Average Lease Term) beeinflusst den Ertragswert direkt. Kurze WALT erhöht das Risiko und senkt den Beleihungswert.
    • 3
      Drittverwendungsfähigkeit bewerten Kann das Objekt nach Auszug des Lebensmittelmieters anderweitig genutzt werden? Diese Frage bestimmt den Residualwert und damit den nachhaltigen Ertragswert.
    • 4
      Indexmiete & Wertsicherungsklauseln Indexgebundene Mietverträge haben andere Wertdynamiken als feste Mieten. Ich berücksichtige Inflationsanpassungen korrekt im Barwertmodell.
    • 5
      Sanierungsstau korrekt einpreisen Energetische Anforderungen (GEG), Umbauforderungen des Mieters und Instandhaltungsrückstände müssen wertmindernd angesetzt werden – rechtssicher und nachvollziehbar.

    Was Sie von mir bekommen

    Als Diplom-Sachverständiger (DIA) und Zertifizierter Immobiliengutachter LS (DIAZert) erstelle ich Ihnen ein vollständiges Ertragswertgutachten nach ImmoWertV – zugeschnitten auf die spezifischen Anforderungen von Lebensmittelmarkt-Immobilien.

    Das Gutachten ist bankenfest (BelWertV-konform), gerichtsverwertbar, für das Finanzamt erstellt und enthält eine vollständige Dokumentation aller Wertansätze.

    📌 Profi-Tipp: Erwähnen Sie mir beim Erstgespräch, ob Ihr Mieter Modernisierungen als Bedingung für die Mietvertragsverlängerung stellt. Ich kann den Einfluss auf den Ertragswert nach ImmoWertV exakt beziffern – das ist Ihr stärkstes Verhandlungsargument gegenüber Bank und Mieter.
    Jetzt Erstgespräch vereinbaren
    Meine Leistungen für Sie

    Gutachtenleistungen für Betreiberimmobilien.

    Alle Leistungen sind ImmoWertV-konform, bankenfest und für das Finanzamt erstellt.

    📈

    Ertragswertgutachten

    Vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Mit Mietanalyse, WALT-Bewertung, Drittverwendung und Sanierungsansatz.

    § 194 BauGB · ImmoWertV · Ertragswertverfahren
    🏠

    Beleihungswertermittlung

    Bankenfestes Beleihungswertgutachten für Finanzierung, Anschlussfinanzierung und Kreditbesicherung. Nach BelWertV mit konservativer Ansatzpflicht.

    BelWertV · § 16 PfandBG · Bankfähig
    📋

    Bilanzierungsgutachten

    Marktwertermittlung (Fair Value) für Jahresabschluss, Einbringungsvorgänge und Due-Diligence-Prüfungen. HGB- und IFRS-kompatibel.

    HGB · IFRS 13 · IAS 40 · Fair Value
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    Steuerliches Gutachten

    Verkehrswertgutachten zur Bemessung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Reduzierung der Steuerbemessungsgrundlage durch qualifizierten Nachweis.

    § 198 BewG · ErbStG · für das Finanzamt erstellt
    ⚖

    DCF-Bewertung

    Discounted-Cashflow-Analyse für institutionelle Investoren und Verkaufsvorbereitung. Differenzierte Kapitalwertermittlung über angepassten Diskontierungssatz.

    DCF · Renditeanalyse · Investorenqualität
    🔍

    Technische Zustandserfassung

    Bewertung von Sanierungsstau, energetischen Anforderungen (GEG) und baulichen Mängeln als wertmindernde Faktoren im Gutachten.

    ISO 17024 · GEG · Baurecht
    Warum mich wählen?
    "

    Betreiberimmobilien mit Lebensmittelmietern sind keine Wohnimmobilien. Wer sie so bewertet, riskiert, Kapital zu vernichten – beim Verkauf, bei der Finanzierung und beim Finanzamt. Mein Gutachten bildet die wirtschaftliche Realität Ihrer Immobilie ab.

    Bernhard Meyer, EUR ING Diplom-Sachverständiger (DIA) · Zertifizierter Immobiliengutachter LS (DIAZert) · 18+ Jahre Erfahrung
    Ihr Sachverständiger

    Expertise, auf die Sie bauen können.

    Bernhard Meyer, EUR ING

    Bernhard Meyer, EUR ING

    Diplom-Sachverständiger (DIA) · Zertifizierter Immobiliengutachter LS (DIAZert)

    Als Diplom-Sachverständiger (DIA), Zertifizierter Immobiliengutachter LS (DIAZert) und personenzertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden begleite ich Family Offices und institutionelle Bestandshalter bei der Bewertung von Betreiberimmobilien. Mein Fokus: Präzise, nachvollziehbare und bankenfeste Gutachten, die einer Prüfung durch Bank, Finanzamt und Gericht standhalten.

    Alle Gutachten werden persönlich von mir erstellt. Keine Delegation. Verschwiegenheit sichere ich vertraglich zu. Tätig im Rhein-Sieg-Kreis, Bonn, Köln, NRW und bundesweit auf Anfrage.

    EUR ING ImmoWertV-konform BelWertV Bundesweit tätig
    • DIA
      Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg
    • DIAZert
      Zertifizierter Immobiliengutachter LS (DIAZert) Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien LS (Wohn- und Gewerbeimmobilien) · DIN EN ISO/IEC 17024 · Zert.-Nr. DIA-IB-1297
    • ISO 17024
      Personenzertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden Euro-Zert Certification gemäß DIN EN ISO/IEC 17024:2012, SVG office GmbH
    • B. Prof.
      Bachelor Professional im Maurer- und Betonbauerhandwerk (Meisterbrief) Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim
    • BSG
      Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Wertermittlung DESAG-Anerkennungsprüfung · Berufsfachverband für das Sachverständigen- und Gutachterwesen e.V.
    Badge Zertifizierter Immobiliengutachter LS (DIAZert)
    gültig bis 09.10.2031 · online prüfen

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