2Das Ertragswertverfahren — Schritt für Schritt
Das Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV 2021) ist das einzig anerkannte
Verfahren für renditegeprägte Immobilien. Es berechnet den Barwert aller
zukünftigen Reinerträge.
Die 5 Eingangsgrößen im Detail
| Parameter | Typische Bandbreite | Bedeutung |
|---|
| Jahresrohertrag |
Vertragliche Jahresmiete |
Basis der gesamten Berechnung — Soll-Miete vs. Marktmiete |
| Bewirtschaftungskosten |
5–12 % des Rohertrags |
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall |
| Bodenwert |
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche |
Wird gesondert vom Gebäude bewertet |
| Restnutzungsdauer |
20–50 Jahre bei Supermarktbauten |
Bestimmt den Vervielfältiger |
| Kapitalisierungszinssatz |
4,5–6,5 % (je nach Mieter) |
Herzstück der Bewertung — s. Kapitel 4 |
Praxishinweis: Soll-Miete vs. Marktmiete
Liegt die vertragliche Miete über der aktuellen Marktmiete, entsteht ein
"Overrent-Risiko" — besonders relevant bei WALT unter 3 Jahren. Banken
rechnen dann mit der niedrigeren Marktmiete.
3WALT — der wichtigste Einzelfaktor
Die Weighted Average Lease Term (WALT) — die gewichtete
durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge — ist der mit Abstand
einflussreichste Wertfaktor bei Betreiberimmobilien.
| WALT | Bewertung | Werteinfluss | Bankenrating |
|---|
| Unter 3 Jahre |
Kritisch |
Abschlag 15–30 % |
Finanzierung schwierig |
| 3–5 Jahre |
Erhöhtes Risiko |
Abschlag 5–15 % |
Auflagen möglich |
| 5–10 Jahre |
Stabil |
Basiswert |
Standardkonditionen |
| Über 10 Jahre |
Premium |
Aufschlag 5–15 % |
Beste Konditionen |
Warum hat die WALT so großen Einfluss?
Ohne Mieter ist ein freistehender Supermarkt kaum drittverwendungsfähig —
die Grundrisse, Deckenhöhen und TGA-Ausstattung sind auf den Betrieb
zugeschnitten. Kein Mieter = drastischer Wertverlust. Daher bildet die
verbleibende Mietlaufzeit unmittelbar den Zeithorizont des sicheren Ertrags ab.
Handlungsempfehlung bei WALT unter 5 Jahren
Verhandeln Sie die Mietvertragsverlängerung vor dem Gutachten — jedes
zusätzliche Jahr WALT kann den Verkehrswert um 3–8 % steigern.
Ein Sachverständigengutachten kann dabei als Verhandlungsgrundlage dienen.
4Kapitalisierungszinssatz — was ihn treibt
Der Kapitalisierungszinssatz (auch: Liegenschaftszinssatz) ist das Herzstück
jeder Ertragswertberechnung. Ein Unterschied von nur 0,5 % im Zinssatz
verändert den Verkehrswert einer typischen Fachmarktimmobilie um
8–14 %.
| Einflussfaktor | Wertmindernd (+Zins) | Wertsteigernd (−Zins) |
|---|
| Mieter-Bonität |
Discounter ohne Eigentümergarantie |
REWE/EDEKA mit Konzernbürgschaft |
| WALT |
Unter 5 Jahre |
Über 10 Jahre |
| Lage |
Ländlich, geringe Kaufkraft |
Ballungsraum, Grundversorgungslage |
| Objekt |
Sanierungsstau, veraltete TGA |
Neubau / jüngst saniert, energieeffizient |
| Drittverwendung |
Monofunktional, keine Alternativen |
Gute Umbaubarkeit nachweisbar |
Typische Zinssätze 2025/2026
- 4,5–5,0 % — Neuwertige REWE/EDEKA-Märkte, WALT > 10 J., Ballungsraum
- 5,0–5,8 % — Durchschnittliche Märkte, WALT 5–10 J., mittlere Lage
- 5,8–6,5 % — Ältere Objekte, kurze WALT, ländliche Lage
- Über 6,5 % — Hohes Risiko, Sonderfälle (z. B. Insolvenzgefahr Mieter)
Gutachtliche Herleitung ist Pflicht
Zinssätze aus dem Internet sind keine gutachtlichen Grundlagen. Banken,
Finanzämter und Gerichte verlangen eine nachvollziehbare Ableitung aus
vergleichbaren Transaktionen und Marktdaten.
5Beleihungswert nach BelWertV — was Banken fordern
Wenn Sie Ihre Betreiberimmobilie beleihen möchten, reicht ein normaler
Verkehrswert nicht aus. Kreditinstitute, die dem KWG unterliegen, müssen
den Beleihungswert nach BelWertV ermitteln — und der liegt
systematisch unter dem Verkehrswert.
Die 4 Hauptunterschiede: Verkehrswert vs. Beleihungswert
| Kriterium | Verkehrswert (ImmoWertV) | Beleihungswert (BelWertV) |
|---|
| Mietansatz |
Tatsächliche Vertragsmiete |
Nachhaltige Miete (vorsichtiger Ansatz) |
| Zinssatz |
Marktüblicher Zinssatz |
Erhöhter Sicherheitsabschlag |
| Stichtag |
Aktueller Marktzustand |
Langfristig nachhaltiger Wert |
| Ergebnis |
Basis für Kaufpreis/Steuer |
Basis für Beleihungsgrenze (i. d. R. 60–70 %) |
Praxishinweis: Beide Gutachten in einem Auftrag
Verkehrswert- und Beleihungswertgutachten lassen sich mit einem einzigen
Begehungstermin erstellen — das spart Zeit und Kosten erheblich.
6Die 5 häufigsten Bewertungsfehler
In meiner Praxis begegnen mir immer wieder dieselben Fehler in vorliegenden
Gutachten. Diese führen zu Über- oder Unterbewertungen mit erheblichen
finanziellen Konsequenzen.
Fehler 1: Falsche Marktmiete angesetzt
Wenn die Vertragsmiete weit über der aktuellen Marktmiete liegt (Overrent),
muss dieser Überschuss im Gutachten gesondert behandelt werden. Wird er
einfach als nachhaltig akzeptiert, entsteht eine Überbewertung.
Fehler 2: WALT falsch berechnet
Viele Gutachter verwenden die einfache Restlaufzeit des Hauptmietvertrags.
Korrekt ist die flächengewichtete WALT über alle Mieteinheiten.
Unterschiede von 1–2 Jahren sind keine Seltenheit.
Fehler 3: Zinssatz undifferenziert übernommen
Gutachterausschuss-Zinssätze gelten für Durchschnittsobjekte im Gemeindegebiet.
Premium-Lagen mit bonitätsstarken Mietern rechtfertigen spürbar niedrigere
Zinssätze — sofern dies gutachtlich belegt wird.
Fehler 4: Technische Mängel ignoriert
Nicht fachgerecht ertüchtigte Kälteanlagen, veraltete Sprinkleranlagen
oder Asbestnachweise in der Dachkonstruktion führen zu erheblichen
wertmindernden Abzügen — die im Gutachten ausgewiesen sein müssen.
Fehler 5: Nachhaltigkeitsanforderungen unterschätzt
ESG-Anforderungen (Energieausweis, EPC-Rating) fließen zunehmend in
institutionelle Bewertungsmodelle ein. Märkte ohne aktuellen Energieausweis
erhalten bei Banken systematisch schlechtere Beleihungskonditionen.
7Ihre Checkliste vor dem Gutachtenauftrag
Diese Unterlagen sollten Sie für ein vollständiges Gutachten bereithalten.
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und präziser das Ergebnis.
Mietvertragsunterlagen
- Hauptmietvertrag inkl. aller Nachträge
- Aktueller Mietspiegel / Staffelmietvereinbarungen
- Restlaufzeit und Optionsrechte des Mieters
- Garantien / Bürgschaften des Konzernmutterunternehmens
Grundstück & Gebäude
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Baugenehmigungsunterlagen / Bestandspläne
- Aktueller Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
Technische Unterlagen
- Letzte Wartungsberichte Heizung / Klima / Kältetechnik
- Sprinklerprüfprotokoll (falls vorhanden)
- Schadensdokumentation / offene Mängelberichte
- Bodenverunreinigungskataster (falls zutreffend)
Finanzen & Steuer
- Letzte 3 Betriebskostenabrechnungen
- Aktueller Einheitswertbescheid / Grundsteuerbescheid
- Kaufvertrag (falls Erwerb innerhalb der letzten 10 Jahre)
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